賃貸マンションやアパートを借りる際、賃料以外に共益費が必要になることがほとんどです。
共益費と書かれているものの、「何に使われているのか分からない」「これって妥当なのだろうか」と不安に感じたことはないでしょうか。
また「共益費に何が含まれているのか分からないまま契約してしまった」という声も少なくありません。
ここでは、共益費が何に使われているのか、管理費や賃料との違い、相場などをわかりやすく解説します。

共益費とは？

共益費とは、マンションやアパートなどの共用部分を維持・管理するための費用のことです。
具体的には以下のような費用が含まれます。

・エントランス・廊下・駐輪場などの清掃費や電気代
・エレベーターの点検・保守費用
・給水ポンプの点検・維持費
・消防設備の点検費
・宅配ボックスや共用設備の維持費
・ゴミ置き場の管理費
・管理業務に関する費用

特にエレベーターの維持費が大きな割合を占めるため、エレベーターのない低層物件は共益費が安い傾向にあります。
共益費は物件によって使われ方が少し異なりますが、基本的には「建物全体を清潔で安全に保つための費用」と考えると分かりやすいと思います。

管理費との違い

共益費と管理費は、実務上はほぼ同じ意味で使われており、費用の性質自体に大きな違いはありません。
どちらも、建物の共用部分を維持管理するための費用を指しています。

一般的な賃貸マンションやアパートでは「共益費」という表記が使われることが多く、分譲マンションを賃貸として貸し出している場合には「管理費」と表記される傾向があります。
ただし、この表記は物件の種類や慣習によるものであり、法的・実務的に明確な区別が定められているわけではありません。

分譲マンションでは、所有者が管理組合に対して、管理費や修繕積立金を毎月支払っています。
そのため、賃貸として貸し出す際も、もともとの費用名である「管理費」という表記をそのまま使用するケースが多くなります。

一方で、入居者の立場から見ると、共益費であっても管理費であっても、共用部分の維持管理に充てられる費用である点に違いはありません。
賃貸物件を借りる際には、表記の違いに過度にこだわる必要はなく、金額や管理内容が適切かどうかを確認することが重要です。

賃料との違い

賃料は専有部分（自分の部屋）に対する使用料、共益費は共用部分の維持管理費という位置づけですが、実務的には厳密に分かれているわけではありません。
貸主から見れば、賃料＋共益費を合わせた金額が月々の収入となります。

賃料とは何か。決まり方や家賃との違い、共益費との関係を不動産会社が解説

同じ建物内でも、賃料は部屋の広さや階数で変動しますが、共益費は基本的に一律で設定されていることが多いです。
（ただし、ワンルームとファミリータイプが混在する建物では、ファミリータイプを高めに設定する場合もあります。）

なお、共益費は敷金・礼金・仲介手数料・更新料の算定基礎には含まれないことがほとんどです。

共益費の相場（名古屋市の場合）

共益費の金額は、設備の充実度や建物の規模によって異なります。

物件タイプ 共益費の目安（月額）
エレベーター無し 3,000円～5,000円
エレベーター有り 6,000円～12,000円

管理人常駐やコンシェルジュサービスがある物件はさらに高くなりますが、共益費の高低が管理の良し悪しに直結するわけではありません。

共益費なし物件とは？

すべての物件に共益費が設定されているわけではありません。
一部の物件では「共益費なし」として募集されることもあります。

共益費がないからといって、共用部分の清掃が行われないわけではありません。
多くの場合、共益費相当の費用が賃料に含まれているため、実質的には同様の管理が行われています。

ただし、個人所有の物件などではまれに「共用部の管理を行わない」前提のものもあるため、注意が必要です。
当社「マチラボ」取扱い物件では、共益費がない物件でもすべて管理会社による維持管理が実施されているため、安心してお住まいいただけます。

なぜ賃料と分けて表示するのか

共益費は月々支払うという点では賃料と同じですが、物件検索サイト上の見え方を工夫するために分けて表示されることがあります。

たとえば、月額予算80,000円以下で探す場合、賃料75,000円・共益費8,000円の物件は『管理費・共益費込み』にチェックを入れて検索した場合は検索にヒットしませんが、チェックを入れなかった場合は検索にヒットします。
検索結果に表示されないことにはユーザーからの問合せも有りません。
検索数を上げるための手法として共益費を高めに設定して、賃料をその分安くしている物件もあります。

月額費用は賃料と共益費以外にも保証料やケーブルテレビ費、町内会費等の費用が発生するため、賃料と共益費の総額が月額に支払う費用ではありませんが、『管理費・共益費込み』で検索をした方が、実際に毎月支払う費用に近くなりますのでおすすめです。

共益費に含まれる費用

共益費に含まれる費用は物件により異なります。
ケーブルテレビ利用料・町内会費・インターネット使用料などが共益費に含まれているケースもありますが、別途必要な物件もあります。
物件を選ぶ際には、賃料・共益費に加えて発生する月額費用の総額を確認しておくことが大切です。
マチラボでは、共益費以外に必要となる費用もすべて明記したわかりやすい見積書を作成いたします。
初期費用や月額費用の内訳を事前にご確認いただけますので、安心してお部屋探しを進めていただけます。

共益費と消費税

共益費は、居住用賃貸では非課税扱いとなり、賃料と同じく消費税は課されません。
一方で、店舗・事務所など業務用として契約する場合は課税対象となり、税額を含めた金額でのお支払いが必要となります。
契約前に、利用目的に応じた税区分をご確認ください。

共益費が高い物件は管理が良い？

共益費が高いからといって、必ずしも管理が良いとは限りません。
確かに、エレベーターや宅配ボックスなどの設備が整っている物件では、維持費がかかるため、共益費が高めに設定されることがあります。

一方で、貸主側は賃料と共益費を分けて考えているわけではなく、実務的には賃料と共益費を合計した金額で収支を考えています。
そのため、ポータルサイト上で物件を安く見せる目的で、賃料を抑える代わりに共益費を高めに設定しているケースもあります。
この場合、共益費が高くても、管理内容が特別に充実しているとは限りません。

共益費の金額だけで管理の良し悪しを判断するのではなく、実際の共用部分の状態や清掃状況、管理会社の対応などをあわせて確認することが重要です。

 

共益費の交渉

共益費は共用部分の維持管理に必要な費用という建前があるため、交渉しても下げてもらいにくい費用になります。
下げてもらえる可能性はゼロではありませんが、月額費用を下げるためには賃料を下げる交渉をすることが一般的で可能性も高くなります。

また、賃料を下げてもらった方が敷金・礼金、更新料もその分下がることになり、借りる側にとってもメリットがあるため共益費よりも賃料を交渉する方が結果的に総支払額を抑えること可能です。

共益費を賃料に振り替えることはできる？

共益費を賃料に含めることができるかどうかは、物件や貸主の考え方によって異なります。
そのため、一概に「できる」「できない」と言い切ることはできません。

実際に、法人契約や転勤による契約では、勤務先の社内規定により、
「共益費は全額自己負担」
「賃料の〇％までは会社負担」
といった条件が設けられているケースがあります。
このような場合、入居希望者から、共益費を全額または一部を賃料に含めてほしいという要望が出ることがあります。

ただし、この要望に対応できるかどうかは、管理会社や貸主の意向によって判断されます。
すべての物件で柔軟に対応できるわけではありません。

また注意したいのが、勤務先側から、
「実際にその条件で募集されていたのか」
「賃料や共益費の内訳がどのように設定されていたのか」
といった確認が入る場合がある点です。
形式上だけ賃料に振り替えてしまうと、後から問題になる可能性もあります。

そのため、共益費を賃料に含めたい場合は、事前に仲介会社を通じて管理会社や貸主に確認を行い、条件変更が可能かどうかを判断してもらうことが重要です。

まとめ

共益費は、建物の共用部分を維持・管理するために利用される費用ですが、法律的にも実務的にも賃料とは明確に区別されていません。
実質的には賃料と同様の月々の居住費の一部として考えるのが一般的です。

そのため、物件を検討する際は賃料・共益費に加えて、その他の月額費用も含めて総合的に確認することが大切です。

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