共益費について

賃貸マンション・アパートを借りる際には賃料以外にも共益費が必要になることがほとんどです。
共益費は何に使われているか、どのような費用なのかを説明します。

共益費とは

集合住宅（マンションやアパートなど）において、共用部分の維持管理費を指します。
具体的には、
エントランス、廊下、駐輪場等の清掃費・電気代
エレベーター点検・維持費水道ポンプ点検・維持費
消防設備点検・維持費
宅配ボックスに関する費用等があります。
共益費の中で特に費用が高いのはエレベーターに関する費用のため、エレベーターが無い低層の物件はある物件に比べると共益費が安い傾向があります。

管理費との違いは

管理費は共用部分に対する費用という意味では共益費と同義ですが、賃貸物件において管理費という表現を使うのは分譲賃貸の物件に多い傾向があります。
分譲マンションの所有者は『管理費』・『修繕積立金』を管理組合に毎月支払っておりますが、その関係で分譲マンションの一戸を賃貸する分譲賃貸の場合は『管理費』という言葉を契約書上も使用することが多いです。

賃料との違い

賃料は専有部分に関する費用で、共益費はそれ以外の共用部に関する費用ということになってはいますが、厳密に区別されて算定されているわけではなく、賃料も共益費も貸主の収入になることには変わりはありません。
家主の立場からすれば、賃料＋共益費の合算で収入として計算するため、賃料と共益費の線引きを気にされている家主の方は少ないと思います。

ただ、賃料は同じマンション内においても階数や広さ・間取りによって変動しますが、共益費は同じマンション内であれば同一に設定されていることが多いです。
（単身タイプ（ワンルーム・１K）とファミリータイプ（2LDK以）がある場合は、ファミリータイプの共益費を高めに設定することも有ります。）

また、賃料は敷金・礼金・更新料・仲介手数料（弊社はいただいておりません）の算定基礎になりますが、共益費はこれら費用の算定には含まれません。

共益費の相場

共益費はエレベーターの有無、共用部の設備、建物や部屋の広さ等により変わってきます。また、常駐管理人やコンシェルジュがいる物件は共益費は高くなります。
名古屋における相場はエレベーター無しの物件で月額3,000円～5,000円、エレベーター有りの物件で6,000円～12,000円になります。
なお、共益費が高いから管理が良くなる、逆に安いから管理が悪くなるというものではありません。

共益費無しの物件

共益費は全ての物件で設定されているものではなく、数は多くはないですが共益費が無い物件もあります。

共益費が無しの物件は共用部分の清掃等は実施されないかと心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、共益費無しだからと言って共用部分の維持管理をちゃんとしないというわけではありません。
共益費が無い物件は共益費に相当する費用は賃料に含まれていることが多く、共益費無しの物件でも共益費有りの物件と同様に共用部の維持管理が実施されています。

ただし、個人管理の物件で極一部の物件は共用部管理は全くしないということを前提に共益費無しにしている物件もあります。

なお、マチラボの取扱物件は全て管理会社が管理している物件のため、共益費無しの物件でも共用部の維持管理は実施されていますのでご安心ください。

なぜ賃料と一緒にしないのか

共益費は名目上は共用部分に対する費用となっていますが、借りる側からみれば月額に支払うという点では賃料と変わりません。また、貸す側においても毎月の収入という意味では賃料と変わりません。
賃料と一緒に表示した方がわかりやすくて良いという声も多いです。
どうして賃料と共益費を分けて表示しているかというと、様々な理由がありますが、理由の一つに募集の際に賃料を少しでも安く見せることができるという点が挙げられます。

SUUMOやホームズなどの不動産情報サイトにおいて検索する際に『管理費・共益費込み』にチェックはデフォルトでは入っていないため、賃料を下げれば検索にヒットする可能性が上がります。
例えば、月額予算80,000円以下で探す場合、賃料75,000円・共益費8,000円の物件は『管理費・共益費込み』にチェックを入れて検索した場合は検索にヒットしませんが、チェックを入れなかった場合は検索にヒットします。
検索結果に表示されないことにはユーザーからの問合せも有りません。検索数を上げるための手法として共益費を高めに設定して、賃料をその分安くしている物件もあります。

月額費用は賃料と共益費以外にも保証料やケーブルテレビ費、町内会費等の費用が発生するため、賃料と共益費の総額が月額に支払う費用ではありませんが、『管理費・共益費込み』で検索をした方が、実際に毎月支払う費用に近くなりますのでおすすめです。

共益費と消費税

共益費は賃料と同様、居住用の場合は消費税は課税されません。
一方で、店舗や事務所等の業務利用の場合は消費税が課税されます。

共益費の交渉

共益費は共用部分の維持管理に必要な費用という建前があるため、交渉しても下げてもらいにくい費用になります。下げてもらえる可能性はゼロではありませんが、月額費用を下げるためには賃料を下げる交渉をすることが一般的で可能性も高くなります。

また、賃料を下げてもらった方が敷金・礼金、更新料もその分下がることになり、借りる側にとってもメリットがあるため共益費よりも賃料を交渉する方が良いです。

まとめ

共益費は共用部分の維持管理のために利用されるという費用ではありますが、法律的にも実務的にも明確に区別されているものではなく、実質的には賃料と同様の月額費用になります。
物件を検討する際は賃料・共益費はもちろんその他の費用を含めて検討することが重要です。

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