共益費とは？～お部屋探しで知っておきたい基礎知識～

賃貸マンションやアパートを借りる際、賃料以外に共益費が必要になることがほとんどです。
ここでは、共益費が何に使われているのか、管理費や賃料との違い、相場などをわかりやすく解説します。

共益費とは？

共益費とは、マンションやアパートなどの共用部分を維持・管理するための費用のことです。
具体的には以下のような費用が含まれます。

・エントランス・廊下・駐輪場などの清掃費や電気代
・エレベーターの点検・保守費用
・給水ポンプの点検・維持費
・消防設備の点検費
・宅配ボックスや共用設備の維持費
・ゴミ置き場の管理費
・管理業務に関する費用

特にエレベーターの維持費が大きな割合を占めるため、エレベーターのない低層物件は共益費が安い傾向にあります。
共益費は物件によって使われ方が少し異なりますが、基本的には「建物全体を清潔で安全に保つための費用」と考えると分かりやすいと思います。

管理費との違い

共益費と管理費はほぼ同じ意味で使われますが、物件の種類によって呼び方が異なることがあります。
一般的な賃貸物件では「共益費」、分譲マンションを賃貸として貸し出している場合は「管理費」と呼ばれることが多いです。

分譲マンションの所有者は「管理費」や「修繕積立金」を毎月管理組合に支払っているため、そのまま「管理費」という表記を使用するケースが多くなります。

賃貸物件を借りる際はどちらの表記でも意味合いは変わらないことがほとんどです。

賃料との違い

賃料は専有部分（自分の部屋）に対する使用料、共益費は共用部分の維持管理費という位置づけですが、実務的には厳密に分かれているわけではありません。
貸主から見れば、賃料＋共益費を合わせた金額が月々の収入となります。

同じ建物内でも、賃料は部屋の広さや階数で変動しますが、共益費は基本的に一律で設定されていることが多いです。
（ただし、ワンルームとファミリータイプが混在する建物では、ファミリータイプを高めに設定する場合もあります。）

なお、共益費は敷金・礼金・仲介手数料・更新料の算定基礎には含まれないことがほとんどです。

共益費の相場（名古屋市の場合）

共益費の金額は、設備の充実度や建物の規模によって異なります。

物件タイプ 共益費の目安（月額）
エレベーター無し 3,000円～5,000円
エレベーター有り 6,000円～12,000円

管理人常駐やコンシェルジュサービスがある物件はさらに高くなりますが、共益費の高低が管理の良し悪しに直結するわけではありません。

共益費なし物件とは？

すべての物件に共益費が設定されているわけではありません。
一部の物件では「共益費なし」として募集されることもあります。

共益費がないからといって、共用部分の清掃が行われないわけではありません。
多くの場合、共益費相当の費用が賃料に含まれているため、実質的には同様の管理が行われています。

ただし、個人所有の物件などではまれに「共用部の管理を行わない」前提のものもあるため、注意が必要です。
当社「マチラボ」取扱い物件では、共益費がない物件でもすべて管理会社による維持管理が実施されているため、安心してお住まいいただけます。

なぜ賃料と分けて表示するのか

共益費は月々支払うという点では賃料と同じですが、物件検索サイト上の見え方を工夫するために分けて表示されることがあります。

たとえば、月額予算80,000円以下で探す場合、賃料75,000円・共益費8,000円の物件は『管理費・共益費込み』にチェックを入れて検索した場合は検索にヒットしませんが、チェックを入れなかった場合は検索にヒットします。
検索結果に表示されないことにはユーザーからの問合せも有りません。
検索数を上げるための手法として共益費を高めに設定して、賃料をその分安くしている物件もあります。

月額費用は賃料と共益費以外にも保証料やケーブルテレビ費、町内会費等の費用が発生するため、賃料と共益費の総額が月額に支払う費用ではありませんが、『管理費・共益費込み』で検索をした方が、実際に毎月支払う費用に近くなりますのでおすすめです。

共益費に含まれる費用

共益費に含まれる費用は物件により異なります。
ケーブルテレビ利用料・町内会費・インターネット使用料などが共益費に含まれているケースもありますが、別途必要な物件もあります。
物件を選ぶ際には、賃料・共益費に加えて発生する月額費用の総額を確認しておくことが大切です。
マチラボでは、共益費以外に必要となる費用もすべて明記したわかりやすい見積書を作成いたします。
初期費用や月額費用の内訳を事前にご確認いただけますので、安心してお部屋探しを進めていただけます。

共益費と消費税

共益費は、居住用賃貸では非課税扱いとなり、賃料と同じく消費税は課されません。
一方で、店舗・事務所など業務用として契約する場合は課税対象となり、税額を含めた金額でのお支払いが必要となります。
契約前に、利用目的に応じた税区分をご確認ください。

共益費の交渉

共益費は共用部分の維持管理に必要な費用という建前があるため、交渉しても下げてもらいにくい費用になります。
下げてもらえる可能性はゼロではありませんが、月額費用を下げるためには賃料を下げる交渉をすることが一般的で可能性も高くなります。

また、賃料を下げてもらった方が敷金・礼金、更新料もその分下がることになり、借りる側にとってもメリットがあるため共益費よりも賃料を交渉する方が結果的に総支払額を抑えること可能です。

まとめ

共益費は、建物の共用部分を維持・管理するために利用される費用ですが、法律的にも実務的にも賃料とは明確に区別されていません。
実質的には賃料と同様の月々の居住費の一部として考えるのが一般的です。

そのため、物件を検討する際は賃料・共益費に加えて、その他の月額費用も含めて総合的に確認することが大切です。

お部屋探しの費用を抑えたい方には、仲介手数料無料の不動産会社がおすすめです。
マチラボでは、仲介手数料が無料のため、一般的な不動産会社と比べて初期費用を抑えることが可能です。

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