おしゃれな内装・新品の設備・築古でも手の届きやすい家賃——リノベーション物件は近年、賃貸市場でも人気が高まっています。しかし、見た目の魅力の裏側に、入居後に「思っていたのと違った」と感じるリスクが潜んでいることも事実です。この記事では、リノベーション物件を検討する際に知っておきたい仕組み・メリット・デメリット・内見での確認ポイントをマチラボの実務経験をもとに詳しく解説します。

リノベーションとは

リノベーション（Renovation）とは、既存の建物に対して大規模な改修・改装を施し、性能や機能を新築同等またはそれ以上の水準に向上させることを指します。単なる「修繕（リペア）」や「模様替え（リフォーム）」とは区別され、間取りの変更・設備の全面刷新・内装の一新など、生活空間を根本的につくり直す工事全般を指す言葉として使われます。

ただし、不動産業界における「リノベーション」の定義は厳密に統一されておらず、内装の一部を貼り替えただけの物件から、配管・電気系統・断熱材まで含めて全面改修した物件まで、同じ「リノベーション物件」として市場に出回っているのが実情です。つまり、「リノベーション済み」という表記だけでは、実際にどこまで改修されているかはわかりません。

賃貸市場では、オーナーが築古物件の競争力を高める目的で、キッチン・浴室・トイレなどの水回りや床・壁・天井といった内装を中心にリノベーションを行い、賃料を引き上げるケースが一般的です。見た目は新築に近い印象を受けますが、建物の構造・配管・サッシなどは竣工当時のままであることがほとんどです。この「見た目と実態の乖離」がリノベーション物件特有のリスクにつながります。

リノベーションとリフォームの違い

「リノベーション」と「リフォーム」は混同されがちですが、一般的には次のように区別されています。

賃貸物件においては、「フルリノベーション」と謳っていても実際には内装のみの改修にとどまっているケースが多く、構造・配管・サッシまで手が入っているケースは比較的少ないです。内見時に「どこをどの程度リノベーションしたか」を担当者に具体的に確認することが重要です。

リノベーション物件のメリット

① 家賃を抑えながら新築同等の内装で暮らせる

リノベーション物件の最大のメリットは、新築より安い家賃でおしゃれ・清潔な内装の部屋に住めることです。築年数が古い分、同エリアの新築物件と比較して家賃が割安に設定されているケースが多く、コストパフォーマンスを重視する方に向いています。特に都市部では、立地条件のよいエリアに新築を建設する余地が少なくなっているため、好立地のリノベーション物件はその希少性から人気が高まっています。

② デザイン・個性のある空間

リノベーション物件は、大量生産型の新築マンションにはない個性的なデザインや素材感を持つケースが多いです。古い建物ならではの天井高・梁の露出・コンクリート打ちっぱなし・無垢材フローリングなど、新築では実現しにくい空間づくりが施された物件も見られます。インテリアにこだわりたい方にとっては、むしろ新築より魅力的に映ることもあります。

③ 好立地・広めの間取りが見つかりやすい

駅近・都市中心部などの好立地には、新築を建てる余地がなく、築古の建物が残っていることが多いです。リノベーション物件はこうした好立地の物件を中心にラインナップされることが多く、立地条件を優先したい方にとっては選択肢が広がります。また、昭和後期〜平成初期の建物は専有面積が広めに設計されているケースもあり、同じ家賃帯でより広い部屋に住めることもあります。

④ 設備が新しい

キッチン・浴室・洗面台・トイレなどの水回り設備は、リノベーション時に新品に交換されているケースがほとんどです。築年数が古くても設備面では新品同等のため、使い心地の面での不満が出にくいという利点があります。

リノベーション物件のデメリット・注意点

リノベーション物件には魅力がある一方で、見落としがちなリスクが存在します。以下の点を事前に理解しておくことが重要です。

① サッシ・窓が古いまま

リノベーション物件で最も見落とされがちなポイントのひとつが、サッシ（窓枠・ガラス）の問題です。内装がどれだけ新しくなっていても、サッシは竣工当時のシングルガラス・アルミサッシのままというケースが非常に多いです。

アルミサッシ＋シングルガラスの組み合わせは断熱性・気密性が非常に低く、冬は室内の熱が窓から逃げ、夏は外気の熱が入り込みます。結露も発生しやすく、カビ・結露水によるトラブルにつながることもあります。近年普及しているペアガラス・樹脂サッシと比べると、体感上の住み心地に大きな差が出ます。

サッシを交換しない理由のひとつとして、費用と施工の問題があります。既存のサッシを現行規格の製品に交換しようとすると、開口部のサイズが合わないケースが多く、壁の一部を解体する必要が生じます。これが大幅なコスト増につながるため、多くのリノベーションではサッシには手を入れず、内装のみを刷新するにとどまっています。内見時には窓を実際に開け閉めし、気密性・断熱性を体感してみることをおすすめします。

② 見えない部分の配管は古いまま

水回りの設備（キッチン・浴室・洗面台・トイレ）はリノベーション時に新品に交換されていることが多いですが、それらをつなぐ配管（給水管・排水管）は竣工当時のままである場合がほとんどです。配管は壁・床の内部に埋め込まれているため、内見では目視できず、築年数によってはさびや老朽化が進んでいるケースもあります。

配管の劣化は水漏れ・詰まり・水質の悪化などに直結するリスクがあります。特に1980年代以前に建設された物件では、鉄管や鉛管が使用されているケースもあり、注意が必要です。リノベーション物件を検討する際は「配管も更新されているか」を管理会社に確認することが理想ですが、実際に配管まで交換されているケースは少なく、入居後のリスクとして認識しておく必要があります。

③ 耐震性の問題

日本の建築基準法では、1981年（昭和56年）6月に耐震基準が大幅に改正されました。この改正以降に建設された建物が「新耐震基準」、以前の建物が「旧耐震基準」と呼ばれます。リノベーション物件は築年数の古い物件が中心のため、旧耐震基準の建物が多く含まれます。

旧耐震基準の建物は震度5強程度の地震に耐えることを想定しており、震度6〜7を想定している新耐震基準とは安全性に差があります。1995年の阪神・淡路大震災では、倒壊した建物の多くが旧耐震基準のものでした。リノベーションで内装が新しくなっていても、建物の構造そのものは変わらないため、耐震性の問題は解消されていません。

ただし、1981年以降の建物であっても耐震改修が施されていないものや、逆に旧耐震基準でも耐震補強工事が行われている物件もあります。耐震性が気になる場合は、管理会社に耐震診断・耐震補強の有無を確認してください。また、賃貸物件では耐震補強の実施状況が開示されていないケースも多いため、竣工年だけでも必ず確認しておくことをおすすめします。

④ 天井・室内ドアの高さが低い

昭和〜平成初期に建設された集合住宅は、現在の基準と比較して天井高・室内ドアの高さが低いケースが多いです。現在の新築マンションでは天井高2,400〜2,500mm前後が一般的ですが、築古物件では2,200〜2,300mm程度の物件も少なくありません。

写真や間取り図ではこの違いがわかりにくく、実際に内見して初めて「圧迫感がある」「背が高い人だとドア枠に頭が当たりそう」と感じる方も多いです。室内ドアの高さも、現在の標準（2,000〜2,100mm前後）より低い1,800〜1,900mm前後の物件があります。天井・ドアの高さは内見で体感してみることが重要です。

⑤ 写真と実物の印象の差

リノベーション物件は、広角レンズや照明の工夫によって情報サイトの写真が非常によく見えることが多いです。おしゃれな内装は写真映えしやすく、実物以上に広く明るく見える場合があります。一方で、実際に内見してみると「匂いが気になる」というケースが少なくありません。築古物件特有のにおい（カビ・湿気・経年劣化による素材の匂い）は、どれだけ内装を刷新しても壁の内部・床下・共用部などに残っていることがあります。

また、写真では伝わりにくい共用廊下の暗さや古さ、エントランスの雰囲気、隣室との壁の薄さなども、内見で初めて実感できる要素です。リノベーション物件こそ、必ず内見してから判断することをおすすめします。

⑥ 防音性・壁の薄さ

築古の集合住宅は、現在の建物と比較して防音性が低いケースが多いです。これはコンクリートの厚さや施工基準の違いによるもので、リノベーションで内装を刷新しても構造上の問題は解消されません。隣室の生活音・上下階の足音・話し声などが聞こえやすいと感じる物件もあり、入居後のストレスにつながることがあります。内見の際は壁を軽く叩いてみて、中が空洞に聞こえる「軽い音」がしないか確認することも一つの方法です。

⑦ コンセントの数が少ない

築古の集合住宅は、現代の生活を想定して設計されていないため、各部屋のコンセント数が少ないケースが多いです。スマートフォン・パソコン・テレビ・照明・家電など、現代の生活では一人暮らしでも多くのコンセントが必要ですが、築古物件では1部屋に1〜2箇所しかない場合もあります。

リノベーションで内装を刷新する際に電気配線を増設している物件もありますが、コストのかかる工事であるため、内装のみ新しくしてコンセントの数はそのままというケースも少なくありません。延長コードやタコ足配線で対応することになりますが、過剰な使用は火災リスクにもつながるため理想的ではありません。内見の際は各部屋のコンセント位置と数を確認し、自分の生活スタイルで足りるかを判断することが重要です。

SUUMOやHOME’Sでリノベーション物件は見つけにくい

リノベーション物件に興味を持ち、SUUMOやHOME’Sなどの情報サイトで検索してみると、なかなか希望の物件が見つからないと感じる方も多いと思います。これにはいくつかの理由があります。

まず、情報サイトの検索条件は「築年数」「駅からの距離」「家賃」「間取り」が主な絞り込み項目であり、「リノベーション済み」という条件で絞り込もうとしても、登録されているキーワードや表記が物件ごとにバラバラなため、検索が難しい状況があります。「リノベーション」「リノベ」「全面改装」「内装リフォーム済み」など、登録する不動産会社によって表記が異なるため、一括で絞り込むことができません。

また、リノベーション物件の多くは築年数が古いため、「築10年以内」などの条件で絞ると自動的に除外されてしまいます。さらに、オーナーや管理会社がリノベーションを特に強調していない場合、普通の物件と同様に掲載されていることもあります。

リノベーション物件を探したい場合は、情報サイトの検索に頼るだけでなく、不動産会社に「リノベーション物件を探している」と直接相談するのが最も効果的です。不動産会社はサイト未掲載の物件情報も把握していることが多く、希望条件をヒアリングしたうえでマッチする物件を提案してもらえます。

リノベーション物件こそ内見は必須

リノベーション物件は、情報サイトの写真が実物より魅力的に見えやすく、内見なしで申込みすると「思っていたのと全然違った」というギャップが生じやすいカテゴリーです。特に以下の点は、内見でしか確認できません。

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リノベーション物件が向いている人・向いていない人

リノベーション物件にはメリットとデメリットの両面があります。すべての人に向いているわけではなく、ライフスタイルや優先条件によって向き・不向きがあります。

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まとめ

リノベーション物件は、デメリットを正しく理解したうえで選べば、コストパフォーマンスの高い魅力的な住まいになります。マチラボでは名古屋市内のリノベーション物件も多数ご紹介しており、改修内容・築年数・配管状況なども把握したうえでご案内することが可能です。内見の際は担当スタッフが現地で詳しくご説明します。まずはお気軽にご相談ください。